土地增值稅計稅依據(jù)(土地增值稅怎么計算舉例)

土地增值稅計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

土地增值稅的計算：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

1.土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

2.新建房地產(chǎn)的扣除項目金額

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：

①財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

②財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除;其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

(5)財政部確定的其他扣除項目

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計20%的扣除。

【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外的其他納稅人均不適用。

【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售“新建商品房”時，才適用20%加計扣除的規(guī)定。

土地增值稅怎么計算舉例?

答：例某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;財務(wù)費用中的利息支出為500萬元(可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明)，但其中有50萬元屬加罰的利息;轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元;該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。

答：(1)取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用=500-50+(1000+3000)×5%=650(萬元)

(4)允許扣除的稅費為555萬元

(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%

允許扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)

(6)允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)

(7)增值額=10000-6005=3995(萬元)

(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

(9)應(yīng)納稅額=3395×40%-6005×5%=1297.75(萬元)

經(jīng)過本篇文章的詳細介紹關(guān)于問題“土地增值稅計稅依據(jù)”。相信大家對于這個類型的財務(wù)知識都有所了解了。

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