一次性收取租金增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：

1. 納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2. 先開具票據(jù)的，為開具票據(jù)的當(dāng)天。

一次性收取租金會計(jì)處理案例

1.增值稅一般納稅人的會計(jì)處理

為簡明起見，本文以案例的形式對出租業(yè)務(wù)一次性取得跨年度租金收入的會計(jì)處理進(jìn)行分析。

案例：A公司系增值稅一般納稅人，執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》。2021年6月30日將一處房屋對外出租，租賃期限為2021年7月1日至2023年6月30日，每年含稅租金163500元，兩年含稅租金327000元承租方于2021年6月30日一次性支付給A公司。

會計(jì)處理分析：《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》(財(cái)會〔2017〕22號)第四十一條規(guī)定，合同負(fù)債，是指企業(yè)已收或應(yīng)收客戶對價(jià)而應(yīng)向客戶轉(zhuǎn)讓商品的義務(wù)。如企業(yè)在轉(zhuǎn)讓承諾的商品之前已收取的款項(xiàng)。按照上面的政策規(guī)定，A公司提前取得兩年的租金，首先應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同負(fù)債。

(1)如果該房屋是營改增后取得的，應(yīng)當(dāng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，稅率為9%，會計(jì)處理如下(單位：元，下同)：

借：銀行存款327000

貸：合同負(fù)債300000[327000÷(1+9%)]

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)27000[327000÷(1+9%)×9%]

(2)如果該房屋是營改增之前取得的，A公司選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，征收率為5%，會計(jì)處理如下：

借：銀行存款327000

貸：合同負(fù)債311428.57[327000÷(1+5%)]

應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅15571.43[327000÷(1+5%)×5%]

(3)依據(jù)相關(guān)規(guī)定：“住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。”該文件自2021年10月1日起執(zhí)行。

不考慮上面文件的執(zhí)行時(shí)間。如果A公司是住房租賃企業(yè)，選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。銷售額=含稅銷售額÷(1+5%)，應(yīng)納稅額=銷售額×1.5%。

會計(jì)處理如下：

①取得租金時(shí)

借：銀行存款327000

貸：合同負(fù)債311428.57[327000÷(1+5%)]

應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅15571.43[327000÷(1+5%)×5%]

②繳納稅款時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅4671.43[含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%]

貸：銀行存款4671.43

③結(jié)轉(zhuǎn)3.5%的減免稅額

借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅10900[327000÷(1+5%)×3.5%]

貸：其他收益10900

④結(jié)轉(zhuǎn)其他收益

借：其他收益10900

貸：本年利潤10900

《關(guān)于修訂印發(fā)〈企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號——租賃〉的通知》(財(cái)會〔2018〕35號)第四十五條規(guī)定，在租賃期內(nèi)各個(gè)期間，出租人應(yīng)當(dāng)采用直線法或其他系統(tǒng)合理的方法，將經(jīng)營租賃的租賃收款額確認(rèn)為租金收入。其他系統(tǒng)合理的方法能夠更好地反映因使用租賃資產(chǎn)所產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的消耗模式的，出租人應(yīng)當(dāng)采用該方法。

根據(jù)上面的政策規(guī)定，A公司提前一次性取得租金，在租賃期內(nèi)各個(gè)期間采取直線法確認(rèn)各期租金收入比較合適。

2021年7月至2023年6月，每月確認(rèn)租金收入時(shí)會計(jì)處理如下：

(1)如果該房屋是營改增后取得的，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅

借：合同負(fù)債12500[327000÷(1+9%)÷24]

貸：其他業(yè)務(wù)收入12500(如果租賃業(yè)務(wù)屬于主營業(yè)務(wù)范圍，應(yīng)貸記主營業(yè)務(wù)收入12500元)

(2)如果該房屋是營改增之前取得的，或者A公司是住房租賃企業(yè)，選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅

借：合同負(fù)債12976.19[327000÷(1+5%)÷24]

貸：其他業(yè)務(wù)收入12976.19(如果租賃業(yè)務(wù)屬于主營業(yè)務(wù)范圍，應(yīng)貸記主營業(yè)務(wù)收入12976.19元)

無論A公司是在取得租金收入時(shí)一次性申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，還是分期確認(rèn)租金收入申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，因?yàn)闀?jì)處理遵循的是權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，所以在租賃期內(nèi)各個(gè)期間，A公司在會計(jì)上應(yīng)當(dāng)采用直線法確認(rèn)各期租金收入。在取得租金收入時(shí)一次性申報(bào)繳納企業(yè)所得稅的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在租賃期限內(nèi)每年企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)對租金收入進(jìn)行納稅調(diào)整處理。

2.增值稅小規(guī)模納稅人的會計(jì)處理

(1)合計(jì)月銷售額超過免征額的會計(jì)處理

案例：B公司系增值稅小規(guī)模納稅人，2021年7月31日將一臺機(jī)械設(shè)備租賃給C公司使用，租賃期限為2021年8月1日至2023年7月31日，每年含稅租金60600元，兩年含稅租金121200元，C公司于2021年7月31日一次性支付給B公司。

B公司還從事其他經(jīng)營業(yè)務(wù)，每月合計(jì)月銷售額均在20萬元以上。依據(jù)規(guī)定，B公司“適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅”的政策。

提前一次性取得租金收入時(shí)會計(jì)處理如下：

借：銀行存款121200

貸：合同負(fù)債120000[121200÷(1+1%)]

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅1200[121200÷(1+1%)×1%]

2021年7月至2023年6月，每月確認(rèn)租金收入時(shí)會計(jì)處理如下：

借：合同負(fù)債5000[121200÷(1+1%)÷24]

貸：其他業(yè)務(wù)收入5000(如果租賃業(yè)務(wù)屬于主營業(yè)務(wù)范圍，應(yīng)貸記主營業(yè)務(wù)收入5000元)

(2)合計(jì)月銷售額未超過免征額的會計(jì)處理

仍以上面的案例為例。如果B公司每月合計(jì)月銷售額均未超過15萬元，享受免征增值稅的政策，對于這種情形，在月末就應(yīng)當(dāng)把貸方計(jì)提的“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅1200”，結(jié)轉(zhuǎn)到“其他收益”科目中。會計(jì)處理為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅1200

貸：其他收益1200

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