一、相關定義

1、在建工程：是指取得批準立項，擁有合法完整用地手續，已經取得國土證，取得施工許可證并正在施工建設的工程項目。

2、轉讓：在建工程是按照項目進行轉讓，即按照“立項范圍”進行轉讓;

3、在建工程轉讓：在建工程所有人將其擁有的在建工程(土地所有權+地上建筑物)轉讓給買受人，買受人支付對價的民事行為。

二、優劣勢分析

在建工程轉讓也可以成為資產轉讓，主要適用于目前地塊權屬復雜(主要是一個項目公司名下多宗土地)，債務債權關系復雜，或者已經進行實質開發的項目。

優點：

1、 單純的資產轉讓，不繼承原公司的權利義務，對原公司的債權債務、稅務風險、開發風險等進行了有效阻斷和切割;

2、 轉讓資產前提需要進行各項稅費的清繳，買家得到的是完整的資產價和全票，可以后期抵扣，項目竣工清算時稅負較低;

缺點：

1、 有投資強度規定;

2、 賣家稅負較重

3、 復雜項目的資產剝離時間較長;

三、在建工程轉讓條件

1、強制要求的轉讓條件

綜合來說就是手續合規、證件齊，并且達到一定的工程進度;

(1)以出讓方式獲得的土地使用權

需繳清土地出讓金，取得國土證和施工許可證，項目投入≥25%(各地不同)總投資額，項目投入不包含土地款、契稅和前期規費，總投資額以土地出讓合同為準。需由會計事務所出具項目審計報告(報告顯示項目投入≥25%總投資額)，不動產登記中心在辦理土地過戶時需要該審計報告。

項目投入以總包開具的發票為依據，但現場投入、工程款支付、總包開票往往不同步，所以在實際操作中要注意。

若未達到投資強度，轉讓前需要買家介入，對項目進項先期投資，待項目達到25%的投資強度時再進行交易。

(2)以劃撥方式取得土地使用權

劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權進行轉讓時，需經市、縣審批，并應當由受讓人在辦理土地使用權手續時，依法繳納土地使用權出讓金。

2、交易雙方需求

買方希望以較低的成本獲取項目，達到快速開工，快速銷售回款的目的。

賣方希望高溢價套現，以解決自己的財務問題。

四、在建工程轉讓流程

1、協議共管。

主要是為了鎖定項目，通過前期支付部分共管資金，方便后期開展盡職調查。

2、盡職調查。

盡職調查如有重大風險或者重大未紕漏、不實的情況，直接退出。特別是對已開發的項目上的未完成合同解除的風險，已銷售房屋的風險。

3、正式協議簽訂

因涉及在建工程轉讓的項目，需要滿足投資強度達到25%，很多項目在交易之前并未達到此條件，因此買家一般需要進行前期墊資至滿足交易條件。通過簽訂協議，共管資金以及印章，賣家提供財產抵押或者增信措施來保障交易的安全。

4、評估審價

這個步驟分兩步，第一是由專業評估公司對項目的價值進行評估，作為交易對價和納稅的依據。另一個是由申請人提供材料，由國土局進行投資強度的審定。

5、交易稅費和契稅的繳納

按照各個地方的稅費要求進行繳納。

6、契稅繳納完成后，由國土部門對票據進行核驗。

7、繳稅完成后，根據流程辦理新的國土證。

8、原項目的總包單位解除。

9、根據轉讓協議分批付款。

五、涉稅分析

賣家：企業/個人所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅

買家：契稅、印花稅

六、轉讓在建工程中已預售房產如何處理

在建工程轉讓后，新項目公司需要重新立項、取得土地證、施工證和預售證等證件，需由原開發商對于預售的房屋做解除預售合同處理，然后由買方重新跟小業主們簽訂房屋預售合同，簡單來說就是退房重新簽合同。

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