是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或者商品的附加值征收的一種流轉稅。

從房地產行業來看，客戶購買商品房支付的價款為含增值稅金額。從開發商角度來看，收取的銷售額本質上屬于銷售貨值，開發商替客戶繳納相應的增值稅銷項稅以后，剩余的金額為銷售商品房開發商實際取得的銷售收入。

應納增值稅=銷項稅額-進項稅款；

銷項稅額是由于進行銷售行為產生收入而發生的增值稅，即開出票據；銷售貨值（含稅）與銷售收入（不含稅）之間的計算關系為：

進項稅額是指由于采購業務產生成本或者費用而發生的增值稅，即接受票據；房地產開發過程中，并不是所有支付的成本均可以開具相關的增值稅專票，也不是所有開具增值稅專票的成本均存在進項稅。

分類

土地成本

工程成本

管理費用

營銷費用

財務費用

是否可以開具增值稅專票

虛擬進項

?

?

?

×

備注：

1、土地成本進項稅解決辦法是：允許土地成本（含土地出讓金、拆除補償款，不含市政配套費和契稅）在計算銷項稅時進行扣除，扣除的數值為土地成本的“虛擬進項”。 若項目中涉及自持，需將可售對應的土地成本按照建面分攤出來。

2、虛擬進項=土地成本/（1+進項稅率）×進項稅率；

3、工程成本涉及到取票率的問題； 管理費用、營銷費用取票率通常低于成本項取票率；

4、財務費用：根據營改增36號文，貸款服務費產生的財務費用無法開具增值稅專票，可開具增值稅普票；

成本科目

進項稅率（平均估算）

取票率經驗值

前期費用

6%

70%-80%

基礎設施費

9%

100%

主體建筑工程費

9%

100%

主體安裝工程費

9%

100%

公共配套設施費

9%

100%

開發間接費

6%

30-50%

不可預見費

9%

待定

成本（費用）進項稅額=含稅成本（費用）額/（1+成本（費用）進項稅率）×成本（費用）進項稅率×取票率

增值稅計算四部曲

不同納稅規模的主體計算增值稅的方式不同，根據年應稅銷售額劃分為小規模納稅人和一般納稅人；

小規模納稅人年應稅銷售額≤500萬元，可采用簡易征收方式；

增值稅簡易征收具體公式為：增值稅=應納稅額×征收率（一般5%）；

對于新老項目劃分是以2016年5月1日作為劃分依據的；

老項目的計算可以采用簡易征收的方式，也可以采用一般計稅法；對于新項目必須采用營改增后的計算方式；

老項目（營業稅）=銷售額/（1+5%）×5%；

新項目（增值稅）=銷項稅額-進項稅額；

增值稅的預繳發生在產生預售收入的次月，繳費的計算為預售收入，即不含增值稅銷項稅

預繳增值稅稅額=預售收入×預繳稅率

增值稅的清繳發生的時點是開票據或者進行不動產權屬變更；

增值稅額=銷項稅額-進項稅額

=（銷售貨值-當期允許抵扣的土地價款）/(1+適用稅率)×適用稅率

--（發生進項的成本及費用）/（1+適用稅率）×適用稅率

=銷售貨值/（1+銷項稅率）×銷項稅率

--當期允許扣除的土地價款/（1+虛擬進項稅率）×虛擬進項稅率

--成本及費用/（1+適用稅率）×適用稅率×綜合取票率

增值稅附加稅

增值稅附加稅綜合稅率為12%，和增值稅一起征收；

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