土增稅增值額怎么計(jì)算?

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

土地增值稅是納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項(xiàng)目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計(jì)算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計(jì)算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目的確定。

土地增值稅的計(jì)算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)。具體計(jì)算方法為：

1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*30%;

2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項(xiàng)目金額*5%;

3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項(xiàng)目金額*15%;

4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項(xiàng)目金額*35%。

比如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房?jī)蓷潱〉檬杖肟傤~2500萬元，應(yīng)扣除的購(gòu)買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費(fèi)用金額、相關(guān)的稅金和其他扣除金額合計(jì)1100萬元。計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

(1)確認(rèn)應(yīng)稅收入2500萬元

(2)確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額1100萬元

(3)計(jì)算增值額：2500萬元—1100萬元=1400萬元

(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=1400萬元/1100萬元=127%

(5)計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=1400萬元*50%-1100萬元*15%=535萬元。

從該例子可以看出，土地增值稅的計(jì)算是按照先確認(rèn)應(yīng)稅收入，再確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額、增值額，以及增值額與扣除項(xiàng)目金額比率，最后計(jì)算出土地增值稅的應(yīng)納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

土增稅稅率和速算扣除數(shù)表：

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