不動產租賃定義

不動產是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物和其他土地附著物。判斷屬于動產還是不動產的關鍵，不在于使用的時候是移動狀態還是固定不動的狀態，而是移動后是否會引起性質、形狀的改變。

不動產的租賃稅率及賬務處理

1不動產租賃分錄

1.收到租賃費用(多個月租金)

① 一般納稅人(一般計稅法)

借：銀行存款

貸：其他業務收入(當月租金)

合同負債(以后月份租金)

應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)

② 一般納稅人(簡易計稅法)

借：銀行存款

貸：其他業務收入(當月租金)

合同負債(以后月份租金，無以后月份租金則去除此項)

應交稅費—簡易計稅

同時計提稅金及附加

借：稅金及附加

貸：應交稅費—應交城市維護建設稅

—應交教育費附加

—應交地方教育費附加

ps：附加稅以簡易計稅稅額為依據×對應稅率。

③ 小規模納稅人

借：銀行存款

貸：其他業務收入

應交稅費—應交增值稅

PS：小規模一般賬務簡單，按道理，跨年的租金是要做合同負債的，但實操過程中，除非當年觸發企業所得稅，否則就怎么記賬方便怎么登記。

月底計提稅金及附加

借：稅金及附加

貸：應交稅費—應交城市維護建設稅

—應交教育費附加

—應交地方教育費附加

2.每月末確認收入

借：合同負債(平坦至每月的租金)

貸：其他業務收入

3.收到押金

借：銀行存款/現金

貸：其他應付款—XX公司

4.出租不動產折舊

借：其他業務成本

貸：累計折舊

5.出租不動產出現損壞

① 我方承擔維修費

借：管理費用—維修費

貸：銀行存款

② 承租方承擔維修費

借：其他應收款—XX公司

貸：銀行存款

③ 收回維修費

借：銀行存款

貸：其他應收款—XX公司

6.對方違約扣除押金

借：營業外收入—違約金

貸：其他應付款——xx公司

2不動產租賃稅率

3不動產出租涉稅案例

業務描述：假設不動產所在地與機構所在地一致

業務一：2016年5月出租2015年12月取得的一棟商鋪，取得2016年5月租金收入，選擇簡易辦法計稅，開具增值稅專用發票金額100000.00萬元，稅額5000.00萬元。

業務二：2016年5月出租2016年5月購進的一層寫字樓，取得2016年5月租金收入，開具增值稅專用發票金額80000.00萬元，稅額8800.00萬元，寫字樓購進時取得增值稅專用發票金額81818.18萬元，稅額9000.00萬元，當期認證相符。

填報分析：

1)該企業提供不動產租賃服務，業務一出租其2016年4月30日前取得的不動產,選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額;業務二出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅，適用稅率11%，業務一和業務二需分門別類填入《申報表主表》及附表。

2)業務一、業務二中取得租賃不動產租金收入，業務一屬于“簡易計稅”項目，其中開具增值稅專用發票銷售額和銷項稅額應填報在《附列資料(一)》“5%征收率的服務、不動產和無形資產”第9b行第1、2列。

業務二、租賃不動產租金收入屬于“一般計稅方法計稅”項目，其中開具增值稅專用發票的銷售額和銷項稅額填報在《附列資料(一)》“11%稅率”第4行第1、2列。

3)業務二中的購進不動產項目，當期已認證相符增值稅專用發票，填報在《附列資料(二)》第2行、第9行和《附列資料(五)》“本期不動產進項稅額增加額”欄次，并將可在本期抵扣的進項稅額9000.00*60%=5400.00萬元填報在《附列資料(二)》第10行和《附列資料(五)》第3列“本期可抵扣不動產進項稅額”中。

稅款計算及對應欄次：

1)按適用稅率計稅銷售額=業務二=80000.00萬元

(填列《附列資料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般項目”“本月數”)

2)銷項稅額=業務二=8800.00=8800.00(萬元)

(填列《附列資料(一)》4行1列和《主表》第1行“一般項目”“本月數”)

3)按簡易辦法計稅銷售額=業務一=100000.00(萬元)

(填列《附列資料(一)》9b行1列和《主表》第5行“一般項目”“本月數”)

4)簡易計稅辦法的應納稅額=業務一=5000.00(萬元)

(填列《附列資料(一)》9b行2列和《主表》第21行“一般項目”“本月數”)

5)進項稅額：

(1)本期認證相符抵扣的專票=業務二=9000.00(萬元)

(填列《附列資料(二)》第2行，屬于購進不動產，還需填列《附列資料(二)》第9行和《附列資料(五)》第2列)

(2)本期允許抵扣的進項稅=5400.00(萬元)

(填列《附列資料(二)》第10行、《附列資料(五)》第3列和《主表》第12行)

6)應抵扣稅額合計(本月數)=上期留抵稅額(本月數)+進項稅額-進項稅額轉出額=0+5400.00-0=5400.00(萬元)(《主表》17行)

7)實際抵扣稅額(本月數)=5400.00(萬元)(《主表》18行)

8)應納稅額=銷項稅額-實際抵扣稅額(本月數)=8800.00-5400.00=3400.00(萬元)(《主表》19行)

9)期末留抵稅額(本月數)=應抵扣稅額合計(本月數)-實際抵扣稅額(本月數)=0(《主表》20行)

10)應納稅額稅額合計=應納稅額+簡易計稅辦法計算的應納稅額-應納稅額減征額=8400.00(萬元)(《主表》24行)

11)本期應補(退)稅額=8400.00(萬元)(《主表》34行)

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