投資性房地產轉換的賬務處理案例:

采用成本模式進行后續計量的投資性房地產轉換為自用房地產

企業將采用成本模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。轉換日，按該項投資性房地產的賬面余額、累計折舊或攤銷、減值準備等，分別轉入“固定資產”“累計折舊”“固定資產減值準備”等科目;按投資性房地產的賬面余額，借記“固定資產”或“無形資產”科目，貸記“投資性房地產”科目;按已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目，貸記“累計折舊”或“累計攤銷”科目;原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目。

【例】2019年5月9日，甲房地產公司將出租在外的一塊土地使用權收回，開始用于本公司建造自用辦公樓。該塊土地使用權的賬面凈值為2370萬元，其中，原值為2600萬元。累計已攤銷200萬元，已提減值準備30萬元。假設甲房地產公司采用成本計量模式。

轉換日，甲房地產公司的賬務處理如下：

借：無形資產——土地使用權23700000

投資性房地產累計折舊2000000

投資性房地產減值準備300000

貸：投資性房地產23700000

累計攤銷2000000

無形資產減值準備300000

采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產轉為自用房地產

企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益

轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記“開發產品”等科目;按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產——成本”科目;按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目;按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

【例】2019年5月9日，甲房地產公司將出租在外的一塊土地使用權收回用于房屋開發。2019年5月9日，該土地使用權的公允價值為5500萬元;該塊土地使用權在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為5300萬元，其中，成本為5000萬元，公允價值增值為300萬元。甲房地產公司的賬務處理如下：

借：開發成本——房屋開發55000000

貸：投資性房地產——成本50000000

——價值變動公允3000000

公允價值變動損益2000000

非投資性房地產轉換為投資性房地產的會計核算

成本模式下，對非投資性房地產轉換為投資性房地產的后續計量

(1)作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。

作為存貨的房地產轉換為投資性房地產，通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。企業自行建造或開發完成但尚未使用的建筑物，且企業董事會或類似機構正式作出書面決議，明確表明其自行建造或開發產品用于經營出租，持有意圖短期內不再發生變化的，可視為存貨轉為投資性房地產，轉換日為企業董事會或類似機構作出書面決議的日期。

企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目;原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目;按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。

【例】2019年2月10日，甲房地產公司與甲公司簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給甲公司使用，租賃期開始日為2019年4月1日。2019年4月1日，該寫字樓的賬面余額為1200萬元，未計提跌價準備，轉換后釆用成本模式計量。

2019年4月15日，甲房地產公司的賬務處理如下：

借：投資性房地產——寫字樓12000000

貸：開發產品12000000

(2)自用房地產轉換為投資性房地產。

自用房地產轉換為投資性房地產，就是企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，應于租賃期開始日，按照固定資產或無形資產的賬面價值，將固定資產或無形資產相應地轉換為投資性房地產。對不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀況的房地產，如果企業董事會或類似機構正式作出書面決議，明確表明其自用房地產用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，應視為自用房地產轉換為投資性房地產，轉換日為企業董事會或類似機構正式作出書面決議的日期。

企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時，應當按該項建筑物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入“投資性房地產”“投資性房地產累計折舊”“投資性房地產減值準備”科目。按其賬面余額，借記“投資性房地產”科目，貸記“固定資產”或“無形資產”科目;按已計提的折舊或攤銷，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目，貸記“投資性房地產累計折舊”科目;原已計提減值準備的，借記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。

【例】2019年3月10日，甲房地產公司與甲公司簽訂了經營租賃協議，將其自用的一棟寫字樓出租給甲公司使用，租賃期開始日為2019年4月1日，為期6年。2019年4月1日，這棟寫字樓的賬面余額為1500萬元，已計提折舊250萬元。假設甲房地產公司采用成本計量模式。

甲房地產公司的賬務處理如下：

借：投資性房地產——寫字樓15000000

累計折舊2500000

貸：固定資產15000000

投資性房地產累計折舊2500000

公允價值模式下，非投資性房地產轉換為投資性房地產的后續計量

(1)作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。

企業將作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按該項房地產在轉換日的公允價值入賬，借記“投資性房地產——成本”科目;原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目;按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目;轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。

【例】2018年6月1日，甲房地產公司與甲公司簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給甲公司。租賃期開始日為2018年6月23日。2018年6月23該項投資性房地產的公允價值為4700萬元。

甲房地產公司的賬務處理如下：

2018年6月23日轉換日：

借：投資性房地產——成本49000000

公允價值變動損益1000000

貸：開發產品50000000

2018年12月31日，確認公允價值變動損益：

借：公允價值變動損益2000000

貸：投資性房地產——公允價值變動2000000

(2)自用房地產轉換為投資性房地產。

企業將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產——成本”科目，按已計提的累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目;原已計提減值準備的，借記“無形資產減值準備”“固定資產減值準備”科目;按其賬面余額，貸記“固定資產”或“無形資產”科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目;轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。

【例】2019年3月10日，甲房地產公司與甲公司簽訂了經營租賃協議，將其自用的一棟寫字樓出租給甲公司使用，租賃期開始日為2019年4月1日，為期6年。2019年4月1日，這棟寫字樓的賬面余額為1500萬元，已計提折舊250萬元，公允價值為1600萬元。假設甲房地產公司采用公允價值計量模式計量，其賬務處理如下：

借：投資性房地產——寫字樓16000000

累計折舊2500000

貸：固定資產15000000

資本公積——其他資本公積3500000

六、投資性房地產處置的會計核算

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。

企業可以通過對外出售或轉讓的方式處置投資性房地產，對于那些由于使用而不斷磨損直到最終報廢，或者由于遭受自然災害等非正常損失發生毀損的投資性房地產應當及時進行清理。此外，企業因其他原因(如非貨幣性交易等)而減少投資性房地產也屬于投資性房地產的處置。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。

(一)采用成本模式計量的投資性房地產處置的賬務處理

轉讓按成本模式進行后續計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目;按該項投資性房地產的賬面價值.借記“其他業務成本”科目，按其賬面余額，貸記“投資性房地產”科目;按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目;原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目。

【例】甲房地產公司將其自購的寫字樓出租給甲公司，并確認為投資性房地產，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，甲房地產公司將該寫字樓出售給乙公司，合同價款為2000萬元(不含稅價格，增值稅采用簡易計稅方法，稅率為5%),乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為1500萬元，已計提折舊600萬元，未計提減值準備(假設不考慮相關稅費)。

甲房地產公司的賬務處理如下：

收到出售價款時。

借：銀行存款21000000

貸：其他業務收入20000000

應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)1000000

投資性房地產轉出時。

借：其他業務成本9000000

投資性房地產累計折舊6000000

貸：投資性房地產——寫字樓15000000

(二)采用公允價值模式計量的投資性房地產處置的賬務處理

出售、轉讓采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按實際收到的金額，借i己“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目;按該項投資性房地產的賬面余額.借記“其他業務成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產——成本”科目，按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目。同時，結轉投資性房地產累計公允價值變動。若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并結轉。

【例】2018年5月5日，甲房地產公司與甲公司簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給甲公司使用，租賃期開始日為2018年6月1日。2018年6月1日，該寫字樓的賬面余額為3000萬元，公允價值為3500萬元。2018年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為3300萬元。2019年8月租賃期屆滿，企業收回該項投資性房地產，并以3200萬元(不含稅價格，增值稅采用簡易計稅方法，稅率為5%)出售，出售款項已收訖。甲房地產公司采用公允價值模式計量(假設不考慮相關稅費)。

甲房地產公司的賬務處理如下：

2018年6月1日，存貨轉換為投資性房地產。

借：投資性房地產——成本35000000

貸：開發產品30000000

資本公積——其他資本公積5000000

2018年12月31日，公允價值發生變動。

借：公允價值變動損益2000000

貸：投資性房地產——公允價值變動2000000

2019年6月，出售投資性房地產。

借：銀行存款33600000

其他業務成本30000000

投資性房地產——公允價值變動2000000

資本分積——其他資本公積5000000

貸：投資性房地產——成本35000000

公允價值變動損益2000000

其他業務收入32000000

應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)1600000

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