企業(yè)執(zhí)行《企業(yè)會計準則第21號——租賃(2018)》后，承租方除短期租賃和低價值資產(chǎn)租賃外，不再區(qū)分經(jīng)營經(jīng)營和融資租賃，都需要確認“使用權(quán)資產(chǎn)”。那么使用權(quán)資產(chǎn)是什么意思?

使用權(quán)資產(chǎn)，是指承租人可在租賃期內(nèi)使用租賃資產(chǎn)的權(quán)利。但是，在稅務方面，對于承租人依然需要區(qū)分經(jīng)營租賃和融資租賃。

(一)會計處理

1.使用權(quán)資產(chǎn)的計量基礎(chǔ)

在租賃期開始日，承租人應當按照成本對使用權(quán)資產(chǎn)進行初始計量。該成本包括下列四項:

(1)租賃負債的初始計量金額。

(2)在租賃期開始日或之前支付的租賃付款額：存在租賃激勵的，應扣除已享受的租賃激勵相關(guān)金額。

(3)承租人發(fā)生的初始直接費用。

(4)承租人為拆卸及移除租賃資產(chǎn)、復原租賃資產(chǎn)所在場地或?qū)⒆赓U資產(chǎn)恢復至租賃條款約定狀態(tài)預計將發(fā)生的成本。前述成本屬于為生產(chǎn)存貨面發(fā)生的，適用《企業(yè)會計準則第1號—存貨》。

關(guān)于上述第4項成本，承租人有可能在租賃期開始日就承擔了上述成本的支付義務，也可能在特定期間內(nèi)因使用標的資產(chǎn)而承擔了相關(guān)義務。承租人應在其有義務承擔上述成本時，將這些成本確認為使用權(quán)資產(chǎn)成本的一部分。但是，承租人由于在特定期間內(nèi)將使用權(quán)資產(chǎn)用于生產(chǎn)存貨而發(fā)生的上述成本，應按照《企業(yè)會計準則第1號—存貨》進行會計處理。承租人應當按照《企業(yè)會計準則第13號—一或有事項》對上述成本的支付義務進行確認和計量。

在某些情況下，承租人可能在租賃期開始前就發(fā)生了與標的資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務或事項。例如：租賃合同雙方經(jīng)協(xié)商在租賃合同中約定，標的資產(chǎn)需經(jīng)建造或重新設(shè)計后方可供承租人使用;根據(jù)合同條款與條件，承租人需支付與資產(chǎn)建造或設(shè)計相關(guān)的成本。承租人如發(fā)生與標的資產(chǎn)建造或設(shè)計相關(guān)的成本，應適用其他相關(guān)準則(如《企業(yè)會計準則第4號—固定資產(chǎn)》)進行會計處理。同時，需要注意的是與標的資產(chǎn)建造或設(shè)計相關(guān)的成本不包括承租人為獲取標的資產(chǎn)使用權(quán)而支付的款項，此類款項無論在何時支付，均屬于租賃付款額。

2.使用權(quán)資產(chǎn)初始計量的會計分錄

為說明使用權(quán)資產(chǎn)處理計量的會計分錄，下面分步驟進行說明。特別申明：下述的會計分錄在實務中，是可以合并在一起做的，而不用分別做。

(1)確認租賃負債：

借：使用權(quán)資產(chǎn)

應交稅費-應交增值稅(進項稅額)(首筆租金取得專票的稅額)

租賃負債-未確認融資費用

應交稅費-待抵扣進項稅額(未付租賃對應的稅額)

貸：租賃負債-租賃付款額(含稅金額)

銀行存款(首筆租金)

說明：在多數(shù)教科書中，在講述新租賃準則時，通常是“假設(shè)不考慮相關(guān)稅費影響”，但是在實務中必然會涉及到稅費問題。因此，未真實反映企業(yè)“租賃負債-租賃付款額”應按照租賃合同約定金額確認，即按照含稅金額確認;在按照含稅金額確認租賃負債后，稅額部分就計入“應交稅費-待抵扣進項稅額”。

(2)承租人支付的初始費用計入：

借：使用權(quán)資產(chǎn)

應交稅費-應交增值稅(進項稅額)

貸：銀行存款/預付賬款等

(3)按預計將發(fā)生的拆卸及移除租賃資產(chǎn)、復原租賃資產(chǎn)所在場地或?qū)⒆赓U資產(chǎn)恢復至租賃條款約定狀態(tài)等成本的現(xiàn)值：

借：使用權(quán)資產(chǎn)

貸：預計負債

(4)收到租賃激勵或從租賃負債中扣減租賃激勵：

①收到租賃激勵

借：銀行存款

應交稅費-應交增值稅(進項稅額)(紅字)

貸：使用權(quán)資產(chǎn)

說明：收到租賃激勵時，可能是出租人退還部分租金，出租人可開具增值稅紅字專票，做折讓處理，承租人需要沖減進項稅額。如果出租人沒有開具紅字發(fā)票，承租人收到租賃激勵，也應做進項稅額轉(zhuǎn)出。

②從租賃負債中扣減租賃激勵

借：租賃負債-租賃付款額

貸：使用權(quán)資產(chǎn)

租賃負債-未確認融資費用

應交稅費-待抵扣進項稅額

(二)租賃資產(chǎn)的稅務處理及稅會差異分析

稅務方面，對于租賃業(yè)務承租人依然需要劃分為經(jīng)營租賃和融資租賃。對于承租人租賃形式的劃分，按照舊租賃準則標準進行。

1.經(jīng)營租賃的稅務處理與稅會差異分析

在稅務方面，對于屬于經(jīng)營租賃的，不需要確認租賃資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。比如，承租人租賃房屋，租賃期限3年，構(gòu)成稅務上的經(jīng)營租賃，在稅務上是不需要確認該租賃資產(chǎn)(房屋)的計稅基礎(chǔ)，而是直接分期扣除租賃費用即可。

會計方面，按照新租賃準則，除短期租賃和低價值租賃外，承租人會計處理不再區(qū)分經(jīng)營租賃和融資租賃，需要在租賃開始日確認使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負債。

對于經(jīng)營租賃發(fā)生的初始費用，稅務方面可以在實際發(fā)生的年度按規(guī)定稅前扣除或作為“長期待攤費用”分期扣除;而會計方面，按照新租賃準則計入“使用權(quán)資產(chǎn)”的原值。

2.融資租賃的稅務處理與稅會差異分析

對于融資租賃，稅務方面需要確認租賃資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條規(guī)定，固定資產(chǎn)按照以下方法確定計稅基礎(chǔ)：(三)融資租入的固定資產(chǎn)，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費用為計稅基礎(chǔ)，租賃合同未約定付款總額的，以該資產(chǎn)的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費用為計稅基礎(chǔ)。

會計方面，對于融資租入固定資產(chǎn)，新租賃準則確認為“使用權(quán)資產(chǎn)”，以租賃合同約定的付款總額折現(xiàn)后現(xiàn)值和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費用為計稅基礎(chǔ)。

因此，對于融資租入固定資產(chǎn)，計稅基礎(chǔ)與會計原值之間相差一個“未確認融資費用”。

(三)實務案例 【案例】承租人在租賃開始日的財稅處理

2020年12月，承租人甲公司就某棟建筑物的某一層樓與出租人乙公司簽訂了為期10年的租賃協(xié)議，并擁有5年的續(xù)租選擇權(quán)。租賃期開始日：2021年1月1日。

有關(guān)資料如下：

(1)初始租賃期內(nèi)的不含稅租金為每年50 000元，續(xù)租期間為每年55 000元，所有款項應于每年年初支付;實際支付時，加上按照法定稅率計算的增值稅稅額，乙公司開具租金增值稅專用發(fā)票。2021年初，乙公司開具征收率為5%的專票，租金甲公司已經(jīng)支付。

(2)為獲得該項租賃，甲公司發(fā)生的初始直接費用為20000元，其中,15000元為向該樓層前任租戶支付的款項,5000元為向促成此租賃交易的房地產(chǎn)中介支付的傭金;收到的發(fā)票均為普票。

(3)作為對甲公司的激勵，乙公司同意補償甲公司5000元的傭金。

(4)在租賃期開始日，甲公司評估后認為不能合理確定將行使續(xù)租選擇權(quán)，因此，將租賃期確定為10年;

(5)甲公司無法確定租賃內(nèi)含利率，其增量借款利率為每年5%，該利率反映是甲公司以類似抵押條件借入期限為10年、與使用權(quán)資產(chǎn)等值的相同幣種的借款而必須支付的利率。

甲公司為一般納稅人，租金發(fā)票的進項稅額可抵扣。

分析：

1.承租人甲公司的會計處理如下：

第一步，計算租賃期開始日租賃付款額的現(xiàn)值，并確認租賃負債和使用權(quán)資產(chǎn)。

在租賃期開始日，甲公司支付第1年的租金50000元，并以剩余9年租金(每年50000元)按5%的年利率折現(xiàn)后的現(xiàn)值計量租賃負債。計算租賃付款額現(xiàn)值的過程如下：

剩余9期租賃付款額(不含稅)=5000×9=450 000(元);

含稅租賃付款額=450 000×(1+5%)=472 500(元);稅額=450 000×5%=22 500(元);

租賃負債=剩余9期租賃付款額的現(xiàn)值=50000×(P A,5%,9)=355391(元);

未確認融資費用=剩余9期租賃付款額-剩余9期租賃付款額的現(xiàn)值=450 000-355 391=94 609(元);

借：使用權(quán)資產(chǎn) 405 391

應交稅費-應交增值稅(進項稅額) 2 500

租賃負債——未確認融資費用 94 609

應交稅費-待抵扣進項稅額 22 500

貸：租賃負債——租賃付款額 472 500

銀行存款(第1年的租賃付款額) 52 500

第二步，將初始直接費用計入使用權(quán)資產(chǎn)的初始成本。

借：使用權(quán)資產(chǎn) 20 000

貸：銀行存款 20 000

第三步，將已收的租賃激勵相關(guān)金額從使用權(quán)資產(chǎn)入賬價值中扣除。

借：銀行存款 5 000

貸：使用權(quán)資產(chǎn) 5 000

綜上，甲公司使用權(quán)資產(chǎn)的初始成本為：405 391+20 000-5 000=420 391(元)

2.稅務處理

該租賃在稅務上，構(gòu)成經(jīng)營租賃，不需要也不能確認資產(chǎn)，支付租金在租賃期間直接稅前扣除即可。

對于初始直接費用，扣除出租人承擔部分，可以直接在發(fā)生年度稅前扣除，或作為“長期待攤費用”在不短于3年內(nèi)分期攤銷扣除。

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