我國現行房產稅采用的是比例稅率。由于房產稅的計稅依據分為從價計征和從租計 征兩種形式，所以房產稅的稅率也有兩種：一種是按房產原值一次減除10% -30%后的 余值計征，稅率為1.2%;另一種是按房產出租的租金收入計征，稅率為12% o自2008 年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，均按4%的稅率征收房產稅。對企事業單 位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。

計稅依據

房產稅的計稅依據是房產的計稅余值或房產的租金收入。按照房產計稅余值征稅的， 稱為從價計征;按照房產租金收入計征的，稱為從租計征。

1.從價計征房產稅怎么算

根據相關規定，從價計征房產稅的計稅余值，是指依照稅法規定按房產原 值一次減除10% -30%損耗價值以后的余值。各地扣除比例由當地相關部門確定。

(1)房產原值，是指納稅人按照會計制度規定，在會計核算賬簿“固定資產”科目 中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規定在賬簿中記載有房屋原價的，應以房屋原價按規定減除一定比例后作為房產余值計征房產稅;沒有記載房屋原價的，按照上述原 則，并參照同類房屋確定房產原值，按規定計征房產稅。

值得注意的是，自2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載 在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按會計制度規定核算并記載的，應按規定 予以調整或重新評估。

自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產 原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。 宗地容積率低于0?5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的 地價。

(2)房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、 石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于 房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算 原值;電燈網、照明線從進線盒連接管起，計算原值。

自2006年1月1日起，為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡 以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空 調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產 原值，計征房產稅。對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時， 可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的 零配件，更新后不再計入房產原值。

(3)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。此外，關于房 產稅的從價計征和從租計征，還應注意以下幾個問題：

①對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。對于以房產投資聯營、投 資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅;對以房產 投資收取固定收入、不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，應根據有關規定由出租方按租金收入計繳房產稅。

②對融資租賃房屋的情況，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續費、借款利息等， 與一般房屋出租的“租金”內涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時， 房屋產權要轉移到承租方。這實際是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在 計征房產稅時應以房產余值計算征收。根據規定，融資租賃的 房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未 約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

③居民住宅區內業主共有的經營性房產繳納房產稅。從2007年1月1日起，對居民 住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳 納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10% ~30%后的余值計征，沒有房產原值或 不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地稅務機關參照同類 房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。

(4)凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地 下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在 其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。自用的地下建筑，按以下方式計稅：

①工業用途房產，以房屋原價的50% -60%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額二應稅房產原值x[1-(10%?30%)] x1.2%

②商業和其他用途房產,以房屋原價的70%?80%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額二應稅房產原值x[1-(10%?30%)] x1.2%

房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市 財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。

③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部 分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

2.從租計征房產稅怎么算

房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。所謂房產的租金收入，是房屋產權所有人出租房產使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收人。

如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水 平，確定一個標準租金額從租計征。對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產 權所有人按照房產原值繳納房產稅。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

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