房地產企業增值稅納稅義務發生時間如何確定

近期在一個財稅學習交流群大家討論這樣一個話題，就是目前房地產開發企業出售的精裝房增值稅和企業所得稅納稅義務發生時間如何確定的問題?下面想就這個問題談一下自己的觀點，歡迎大家交流討論。

一、房地產增值稅納稅義務發生時間如何確定

精裝房就是在過去毛坯房的基礎上進行裝修然后交付購房人的房屋。增值稅上納稅義務發生時間是不動產權屬發生轉移的當天。權屬就是權利歸屬，權利包括所有權、使用權、收益權等權利，在交房之前，這些權利都沒有發生轉移，交房之后，權利從開發企業轉移至購房人。因此，增值稅上權屬轉移應當以交付為時間節點，交付當月做增值稅價稅分離，計算收入同時確認當期銷項稅或者增值簡易計稅金額。就是說只要房屋完成交付，或者房屋達到交付標準，房地產開發公司已經通知購房人在規定期限辦理交換手續，根據合同約定購房者如果在規定最后期限未辦理房屋交接手續，這種情況應該視為房地產開發公司已經交付，也就是說這種情況也同樣應該確認增值稅納稅義務發生時間。

二、房地產開發公司精裝房企業所得稅納稅義務發生時間應該如何確定?

房地產項目目前采取的是預售模式，就是房地產開發企業絕大多數情況銷售的都是期房。當然實務中也有不少房地產開發企業銷售的是現房，不過這種情況產生的原因往往是房地產市場不景氣，房地產開發企業被迫從期房銷售變成了前期期房銷售，后期現房銷售。根據規定，房地產開發項目期房企業所得稅納稅義務發生時間在完工年度。該文件對于完工標準有三條：就是是竣工備案、交付使用和取得初始產權證明，三個標準誰早按誰來確認完工。

收入確認條件之一“商品銷售合同已經簽訂，企業已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方”。根據規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額。這個文件出臺的背景個人分析判斷主要是對有的房地產開發企業房屋沒有辦理竣工備案手續，實際上已經交付業主，這種情況毫無疑問應該確認企業所得稅銷售收入。

目前對于房地產開發企業精裝房企業所得稅納稅義務發生時間如果確定的問題，目前主要有以下3種觀點，一種觀點是房屋竣工備案就應該確認企業所得稅應稅收入;一種觀點就是房屋實際交付時確認企業所得稅應稅收入;還有一種觀點是采取兩者折中的辦法，就是將收入分成兩部分，一部分為毛坯房收入，在房屋辦理竣工備案手續時確認收入，還有一部分為裝修收入，在精裝房實際交付時確認收入。

個人認為，根據規定：房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，計算企業當年度應納稅所得額。實際上房地產開發企業提供的精裝房，在房屋竣工備案時是無法確定開發產品的準確計稅成本的，因為裝修還沒有完成，如果在竣工備案確認收入，裝修成本只能預估，這樣預估的成本根據企業所得稅法規定不允許稅前扣除，如果全額確認收入，會導致房地產開發企業正常的裝修成本無法及時扣除問題。因此，筆者認為在企業所得稅上應該按照交房來確認企業所得稅收入，同時結轉對應主營業務成本。實務中建議房地產開發企業最好提前與主管稅務機關溝通，避免不必要的涉稅風險。

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