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個人出售住房增值稅計算方法(銷售自有住房增值稅怎么算)
個人出售住房增值稅計算方法
個人出售住房時，增值稅的計算與購買房產的時間有直接的聯系。購買時間不同，計算方式也不同。實際的計算方式，以2年為分界點，分為兩種情況：
1、購買不到2年
個人出售購買不足兩年的住房時，按5%計算增值稅。
例：100萬從某地產公司購得一處住房，2022年1月取得房產證，2022年2月將其轉讓，取得轉讓收入180萬。
由于房產購買時間不到2年，需要按5%計算增值稅。
即應交稅款=180*5%=9萬。
2、購買2年以上
對于購買2年以上的情況又可以分為兩種情況。
除北京市、上海市、廣州市和深圳市以外的城市，個人出售2年以上的住房，免征增值稅。
例：120萬買了一處房產，取得房產證3年之后對外出售，取得了轉讓收入190萬。
由于房產購買時間超過了2年，轉讓時就不需要繳納增值稅。我們可以理解為，出售房產時只要房產的時間超過了2年，不過你自己名下有多少套住房，都不需要繳納增值稅。當然，前提是您賣的住房不在“北上廣深”這四個城市。
北京、上海、廣州和深圳地區，個人出售2年以上的普通住房免征增值稅;而個人出售2年以上的非普通住宅，按照差額的5%計算增值稅。
例：2000萬在北京購得一處非普通住房，2年后將其出售，取得轉讓收入4000萬。
雖然持有房產的時間超過了2年，但轉讓的是位于“北上廣深”地區的非普通住房，所以需要按照差額的5%繳納增值稅。
即轉讓收入4000萬-購房成本2000萬，掙得2000萬差價。
應納增值稅=2000*5%=100萬。
5%的比例雖然不高，但是當基數大了也會變成一筆不可忽視的費用。
當然，對于“北上廣深”來說，具體什么是普通住房，什么是非普通住房，我們需要根據當地的實際規定進行區分。
個人出售住房時，“滿五不唯一”需要交多少稅款?
出售房子時，滿五不唯一需要交20%的稅款。
出售房子時，在“滿五不唯一”的情況下，主要涉及的就是個稅的計算。“滿五不唯一”由于不能滿足免征個人所得稅的要求，需要繳納20%的個稅。
應納稅額=(不含增值稅的收入額-財產原值-合理費用)*20%。
如果房子符合“滿五唯一”的情況，免征20%的個人所得稅。20%的個稅可是一筆不小的錢!
另外需要注意的是，個人出售購買2年以上的住房時，免征增值稅。在增值稅免征的情況下，城市建設維護稅、教育費附加以及地方教育費附加，自然不需要繳納。而土地增值稅和印花稅也是處于暫免征收的狀態。
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