不動產(chǎn)抵押何時生效(講解不動產(chǎn)抵押生效條件)

不動產(chǎn)的價值是比較大的，在雙方當事人成立債權(quán)債務的時候，是可以要求債務人或者第三人用自己的不動產(chǎn)進行抵押的。如果債務人不履行債務的話，債權(quán)人可以實現(xiàn)抵押權(quán)。那么，不動產(chǎn)抵押的生效要件有哪些?

一 、不動產(chǎn)抵押合同在成立時生效

依據(jù)相關(guān)規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。不動產(chǎn)抵押合同屬于設立不動產(chǎn)物權(quán)的合同，因此，即使負有履行抵押登記義務的抵押合同義務人未辦理物權(quán)登記也不影響抵押合同的效力。

二、不動產(chǎn)抵押權(quán)的設立應當辦理抵押登記

抵押合同是抵押權(quán)設立的原因，抵押權(quán)設立是合同當事人履行抵押合同的結(jié)果，因此僅有抵押合同并不必然導致抵押權(quán)的設立。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，“不動產(chǎn)抵押權(quán)的設立應當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設立”，如果義務人沒有履行抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)并沒有設立，因此，未辦理物權(quán)登記的，合同對方不能享有物權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。

不動產(chǎn)抵押設立要件主要包括：一、抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權(quán)利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán);二、抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國立法來看，并非所有不動產(chǎn)均可設定抵押權(quán)，根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，下列不動產(chǎn)是不能作抵押的。1.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的不動產(chǎn);2、列入文物保護的建筑物和具有紀念意義的建筑物;3、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);4、被司法機關(guān)或行政機關(guān)依法查封的不動產(chǎn);5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭議的財產(chǎn);6、來自全體共有人書面同意的不動產(chǎn);7、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。三、價值評估應該公允。抵押物的價值應該經(jīng)過具有評估資格的評估機構(gòu)進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據(jù)評估的價值確定抵押率和擔保價值;四、辦理抵押登記。依照我國法律，不動產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記。注意：不動產(chǎn)抵押未辦理抵押登記時，抵押權(quán)不設立，但不影響抵押合同的效力。

相關(guān)規(guī)定對不動產(chǎn)抵押合同生效的相關(guān)規(guī)定：“當事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”包括無地上定著物的土地使用權(quán)抵押、城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押。

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