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土地增值稅預繳計稅依據如何確定(土地增值稅兩種計稅依據計算公式)
土地增值稅預繳計稅依據如何確定?依據相關規定，“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入”;土地增值稅應稅收入和預征依據進行了如下明確：
一是明確土地增值稅的應稅收入或預征計征依據的計算方法。
營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
納稅人在預征土地增值稅或土地增值稅清算時的計稅依據公式是：
土地增值稅應稅收入(或預征的計征依據)=銷售收入(或預收款)/(1+適用增值稅稅率或征收率5%)
注：適用增值稅稅率按照納稅所屬期法定增值稅稅率計算
二是規定土地增值稅預征稅款時計征依據可以選擇簡化計算方法。
房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款”
按照第二款規定，土地增值稅預征計征依據可以做如下推導：
土地增值稅預征計征依據=預收款-應預繳增值稅款
=預收款-預收款/(1+適用增稅稅率或征收率5%)×增值稅預征率3%
舉例說明：
某房地產公司某月收取預收款100萬元，適用一般計稅方法9%的稅率或適用簡易計稅方法5%的征收率，按照不同計算公式計算結果如下：
1.適用一般計稅方法時
(1)按照第一款規定計算公式
土地增值稅預征的計征依據=預收款/(1+增值稅適用稅率)=100/(1+9%)=91.74萬元
(2)按照第二款規定的計算公式
土地增值稅預征計征依據=預收款-應預繳增值稅款
=預收款-預收款/(1+增稅稅適用稅率)×增值稅預征率3%=100-100/(1+9%)×3%=97.25萬元
按照第二款規定計算公式比按照第一款規定的計計算公式計算的預征的計征依據大5.51萬元。
2.適用簡易計稅方法時
(1)按照第一款規定計算公式
土地增值稅預征的計征依據=預收款/(1+征收率)=100/(1+5%)=95.24萬元
(2)按照第二款規定的計算公式
土地增值稅預征計征依據=預收款-應預繳增值稅款
=預收款-預收款/(1+征收率5%)×增值稅預征率3%=100-100/(1+5%)×3%=97.14萬元
按照第二款規定的計算公式比按照第一款規定的計算公式計算的預征的計征依據大1.90萬元。
由此可見，在房地產企業土地增值稅預征環節有兩種計稅依據，納稅人了可以選擇簡化計算預征依據的辦法，但選擇簡化計算辦法會增加納稅人在土地增值稅預征環節的稅收負擔。
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